A Convenção e o Regimento Interno do Condomínio são documentos essenciais para que todos os moradores tenham conhecimento das regras que devem ser respeitadas para a boa convivência. Em síntese, são normas que organizam a vida dos condôminos.
Contudo, apesar de ambos regulamentarem a vida dentro do Condomínio, cada um tem sua particularidade, principalmente no que tange ao momento de confecção e papel exercido dentro da organização.
A Convenção é feita no momento de constituição do Condomínio (equivale à Certidão de Nascimento do edilício). Nesse documento constará a descrição das áreas privativas e comuns; o rateio das despesas do condomínio, regra das assembleias e suas peculiaridades, como por exemplo, a convocação, deliberações e quórum.
Já o Regimento Interno é confeccionado após a criação do Condomínio, ou seja, é posterior à Convenção, e serve para balizar questões mais cotidianas, como o horário de silêncio na quadra e playground, e de uso dos espaços comuns (salão de festas, pracinha e piscina). Além disso, podem constar no regimento situações como entrega de encomendas, horário de mudanças, multas, uso dos elevadores e todas as questões que contribuam para a relação saudável entre os moradores no dia a dia do edilício.
O artigo 1.358-Q, do Código Civil Brasileiro, aponta todas as previsões que devem constar no Regimento Interno, sendo importante que antes da confecção do Regimento Interno o síndico e demais condôminos se atentem para estas previsões.
Alguns Condôminos possuem a seguinte dúvida: pode inserir regra de Convenção no Regimento Interno?
A opinião aqui defendida é de que é inviável normatizar dessa forma. A Convenção é um documento mais rígido do que o Regimento Interno, sendo mais difícil a sua forma de modificação, tendo em vista a necessidade de um quórum específico, conforme disposto em lei (art. 1.333, do Código Civil). Além disso, o Condomínio vive em constante modificação e compilar todas as regras dentro da Convenção traria enormes problemas.
Vale lembrar também que Convenção e Regimento Interno não podem conter normas contraditórias entre si ou ainda tratar do mesmo assunto, tendo em vista que são documentos criados para atender demandas diferentes do edilício.
Outro ponto que merece destaque, é que as normas do Condomínio não são aplicáveis somente aos Condôminos, mas sim também aos visitantes, que devem observar inclusive as penalidades em caso de uso inadequado de áreas comuns.
Ademais, apesar de ser rígida a Convenção, é imprescindível que os Administradores do Condomínio, bem como o Jurídico, fiquem atentos para as modificações e atualizações das leis para que o documento não se torne ineficaz diante de uma legislação mais recente.
A principal diferença é que, tanto a Convenção quanto o Regimento Interno devem ser registrados em cartório.
Dessa maneira, em regra, para que tenha validade e seja oponível contra terceiros, a Convenção aprovada assinada pelo síndico, junto ao edital de convocação, a ata da assembleia, a lista de presença assinada e reconhecida por todos os condôminos, são registrados no Cartório de Imóveis, conforme versa o artigo 1.333. Parágrafo único, do Código Civil.
Importante frisar que, mesmo sem o devido registro no Cartório de Imóveis, a Convenção condominial possui validade, de acordo com a Súmula 260, STJ:
SÚMULA N. 260. A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Em contrapartida, o Regimento, juntamente com o edital de convocação, lista de presença, ata que aprova ou altera o regimento e o regimento assinado pelo síndico, são registrados no Cartório de Títulos e Documentos Civis.
Fonte: JusBrasil
